Asuntosijoittaminen on turvallinen sijoitusmuoto, josta voit saada mukavasti tuottoja. Mutta mitä asuntosijoittamisessa tulisi ottaa huomioon? Tutustu asuntosijoitusoppaaseemme, joka tarjoaa käytännön vinkkejä asuntosijoittajalle.
1. Tutustu markkinoihin ja eri alueiden asuntotarjontaan
Ota selvää kiinnostavien alueiden asuntotarjonnasta. Kaupunkien keskustat ovat yleisesti ottaen hyviä alueita asuntosijoittamiselle. Kasvukeskusten kohteisiin on lähtökohtaisesti helpompi löytää vuokralainen kuin syrjäisemmille seuduille. Hyvällä alueella asunnon arvo myös nousee todennäköisemmin.
Hyvät kulkuyhteydet ja lähellä sijaitsevat palvelut houkuttelevat asukkaita varmimmin. Seuraa aktiivisesti vetovoimaisten alueiden myyntihintoja ja vuokratasoa parhaan sijoituskohteen löytämiseksi. Yksiöt ja kaksiot ovat useimmiten kaikista tuottavimpia sijoituskohteita. Maltti on valttia asuntosijoittamisessa: asuntosijoitusoppaamme kehottaakin olemaan kärsivällinen, jotta löydät varmasti hyvän sijoituskohteen.
Tutustu parhailla paikoilla sijaitseviin asuntoihimme.
2. Laske sijoitusasunnon tuotto-odotukset tarkasti
Onko asuntosijoittaminen kannattavaa? Kyllä, kun tuotto-odotuksesi ja päätöksesi perustuvat tarkkoihin laskelmiin. Asuntosijoittajan tuoton lähteitä ovat asunnosta saatava vuokratuotto ja arvonnousu. Arvonnousu on pitkälti riippuvainen muun muassa sijoitusasunnon sijainnista ja sitä ympäröivän alueen kehityksestä. Tavallisesti varmempi tuoton lähde on asunnosta saatava säännöllinen vuokratulo.
Mahdollisen sijoituskohteen vuokratuotto kannattaa laskea ennen asunnon ostoa. Arvioi asunnosta saatavan vuosittaisen vuokran määrä ja selvitä asuntoon kohdistuvat kulut. Jos otat sijoitusasunnon hankkimista varten lainaa, muista huomioida laskelmassa lainanhoitokustannukset. Vuokratuottoon vaikuttavat eniten asunnon arvo, asunnosta saatava vuokra, remonttikustannukset, varainsiirtovero ja yhtiövastike.
3. Asuntosijoittamisen voi aloittaa pienemmälläkin pääomalla
Asuntosijoittamisen aloittamista varten tarvitaan yleensä jonkin verran omaa pääomaa. Sijoitusasunto toimii sitä varten otetun lainan vakuutena arviolta 60–70 prosentin edestä asunnon hinnasta. Jos sinulla on siis noin 30–40 prosentin edestä säästöjä tai muita vakuuksia, voit saada pankilta asuntolainan loppusummaa varten.
4. Hyödynnä tarvittaessa velkavipua
Velkavipu tarkoittaa sitä, että rahoitat sijoitusasunnon hankintaa pankkilainan avulla. Kun olet maksanut jo jonkin verran omaa kotiasi varten otettua lainaa, kotisi toimii vakuutena seuraavaan lainaan. Tällä lainalla ostat ensimmäisen sijoitusasuntosi. Sijoitusasunnon vuokralainen lyhentää sijoituskohteesi velkaa, jolloin voit esimerkiksi kerryttää vakuutta seuraavan sijoitusasuntosi hankintaan.
Asunnon ostaminen velkarahalla on kannattavaa, mikäli asunnosta saatava vuokratulo on lainasta maksettavaa korkoa suurempi. Velkavivun avulla voi saada parempaa tuottoa omalle pääomalle, mutta samalla riskit kasvavat. Lainojen korkotaso on ollut pitkään huomattavan matala, minkä vuoksi velkavivun käyttäminen on ollut poikkeuksellisen edullista. Korkojen nousuun on kuitenkin hyvä varautua.
5. Sijoittaminen uudiskohteeseen kannattaa
Asuntosijoittaminen uusiin kohteisiin sopii helppoutta arvostavalle sijoittajalle. Uudessa kohteessa sinun ei tarvitse huolehtia tulevista remonteista useampaan vuoteen. Näin ollen asunnon kustannukset ja tuotto on helpompi ennustaa lähivuosille. Pääset uudiskohteeseen kiinni pienelläkin pääomalla, sillä osa asunnosta on mahdollista rahoittaa yhtiölainalla.
Hartela rakentaa asuntoja vetovoimaisille alueille eri puolilla Suomea. Kohteemme ovat asuntosijoittajalle luotettava ja turvallinen valinta. Ammattitaidolla ja laadukkaasti rakentamamme asunnot sijaitsevat Suomen parhailla paikoilla kasvukeskuksissa.
Tutustu asuntokohteisiimme Helsingissä, Espoossa, Vantaalla, Lahdessa, Raisiossa, Tampereella, Kangasalla, Eurajoella, Lohjalla ja Oulussa. Kun ilmoittaudut sijoittajarekisteriimme, pääset varaamaan sijoitusasuntosi ennen kuin kohteen ennakkomarkkinointi alkaa.
6. Sijoitusasunnon verotus
Asuntosijoitusoppaassa on oleellista käsitellä myös veroja. Sijoitusasunnosta saatu vuokratulo on pääomatuloa, ja se verotetaan pääomatuloveroprosentin mukaan. Pääomatulosta maksetaan 30 prosenttia veroa 30 000 euroon saakka, ja sen yli menevästä osuudesta 34 prosenttia. Myös myydyn sijoitusasunnon luovutusvoitto lasketaan henkilökohtaisessa verotuksessa pääomatuloksi. Huomioi, että ostaessasi sijoitusasunnon sinun tulee maksaa varainsiirtovero sekä tehdä varainsiirtoveroilmoitus.
7. Muista vähentää kulut vuokratuloista
Sijoitusasunnon vero lasketaan nettovuokratulosta. Saat nettovuokratulon määrän vähentämällä vuokrasta vuokraustoiminnan kulut. Yleisiä kuluja ovat esimerkiksi:
- hoitovastike
- vesimaksu
- pääoma- eli rahoitusvastike, joka on tuloutettu asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa
- remonttikulut
- irtaimen omaisuuden hankinta
- kalustetun asunnon vuokraus
- vuokralaisen hankintaan liittyvät kulut, kuten esimeriksi vuokranvälittäjän palkkio tai luottotietojen tarkistaminen
- vuokraustoiminnan tappiot
Vuokralla olevan sijoitusasunnon velan korot voi myös vähentää pääomatuloista tulonhankkimisvelan korkoina. Kulut voi vähentää kokonaan, jos asunto on annettu vuokralle tulonhankkimistarkoituksessa. Tulonhankkimistarkoitus täyttyy, kun pyydät sijoitusasunnosta käypää vuokraa. Käypä vuokra tarkoittaa kohtuullisen vuokran määrää, joka on yleisesti linjassa muiden saman tyyppisten kohteiden kanssa samalla paikkakunnalla.
8. Valitse vuokralainen huolella
Asuntosijoittamisen jatkuva tuotto perustuu pitkälti sijoitusasunnon vuokraamiseen. Pyri vuokraamaan asunto heti ensimmäisestä kuukaudesta lähtien. Tyhjillään oleva asunto syö tuottojasi. Tutustu tarkoin vuokramarkkinoihin ja aseta vuokrataso kohdilleen, niin saat asunnon vuokrattua mahdollisimman nopeasti.
Hyvä vuokralainen on asuntosijoittamisessa yksi tärkeimmistä asioista. Vuokralaisen valinta kannattaa tehdä huolellisesti. Selvitä aina potentiaalisen vuokralaisen tausta- ja luottotiedot. Hyvä vuokralainen maksaa vuokran ajallaan, pitää asunnon hyvässä kunnossa ja noudattaa taloyhtiön järjestyssääntöjä.
9. Laadi kattava ja selkeä vuokrasopimus
Kirjallinen ja huolellisesti laadittu vuokrasopimus kuuluu hyvään vuokratapaan. Vuokrasopimus suojaa sekä vuokranantajaa että vuokralaista. Hyvä vuokrasopimus on mahdollisimman selkeä ja yksiselitteinen. Vuokrasopimukseen kannattaa merkitä muun muassa:
- vuokrauskohde ja mahdolliset muut hallittavat tilat, kuten kellarikomero
- vuokra-aika ja muuttopäivä
- vuokrasuhteen tyyppi (määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva)
- vuokran määrä ja erilliskorvaukset
- sopimuksen irtisanomisaika
- vuokrankorotusehdot
- vakuus
- kotivakuutuksen velvoite
Vuokrasopimusta laadittaessa on hyvä tehdä asunnon kuntotarkistus yhdessä tulevan vuokralaisen kanssa ja dokumentoida tarkistuksen tulokset. Vuokralaisen kotivakuutus kattaa useimmiten vain vuokralaisen oman irtaimiston. Asuntosijoittajan kannattaakin harkita vuokranantajan vakuutusta, joka kattaa vuokranantajan kunnossapitovastuulle kuuluvia asioita, kuten kodinkoneet, asunnon pinnat ja kiinteän sisustuksen.
10. Ennen kuin myyt sijoitusasunnon…
Jos pohdit sijoitusasuntosi myymistä, sinun kannattaa seurata tarkasti asuntokaupan vetämistä ja talouden trendejä. Yleinen trendi asuntomarkkinoilla on pitkään ollut se, että kaupunkien keskustoissa asuntojen hinnat nousevat vuosi vuodelta ja syrjäseuduilla hinnat puolestaan voivat pysyä samoina pitkään. Jos asuntosi myyntihinta on suurempi kuin sen hankintahinta, saat myyntivoittoa eli luovutusvoittoa. Luovutusvoitto on verottajan näkökulmasta pääomatuloa, jolloin siitä on maksettava pääomatuloveroa.
Muista, että sijoitusasuntosi alueen muutokset, kuten uudet palvelut tai julkisen liikenteen yhteydet, nostavat asunnon hintaa. Asunnon hinta voi nousta myös asuntoon tai taloyhtiöön tehtyjen remonttien myötä. Asuntosijoitusoppaamme kehottaakin perehtymään alueen ja taloyhtiön suunnitelmiin jo ennen sijoitusasunnon hankkimista.