Minne menet asuntorakentaminen?

Asuntorakentaminen on murrosvaiheessa. Markkinatilanne on epävarma, muutosvoimat ovat moninaisia ja ne haastavat totuttuja toimintatapoja. Rakennusalaa ei koettele vain suhdanteet, vaan myös väestörakenteen muutos, rahoitusmallien murros ja sääntelyn kireys. Rakennuttajilta ja sijoittajilta vaaditaan yhä enemmän kykyä ennakoida, sopeutua – ja uudistua.

H-studiossa Hartelan asuntoliiketoiminnan liiketoimintajohtaja Hanna Marttila tarkastelee asuntorakentamisen nykytilaa ja pohtii: minne olemme menossa – ja miten sinne päästään? Tulisiko meidän rakentaa aivan eri tavalla?

Markkinatilanne epäselvä – ”Jos ei ihmisillä ole varaa asua, meillä on epäyhtälö”

Asuntomarkkinoilla vaikuttavat tällä hetkellä useat samanaikaiset muutokset, jotka aiheuttavat ristiaallokkoa ja tekevät kokonaiskuvan hahmottamisesta vaikeaa. Vanhojen asuntojen hinnat ovat pudonneet niin kauas uudisasuntojen hintatasosta, ettei markkina pääse elpymään luonnollisesti, vaikka korkotaso onkin laskenut. Myös vuokra-asuntomarkkinassa nähdään samanaikaisesti ylitarjontaa ja kasvavaa pitkäaikaista kysyntää.

– Erityisesti uudisvuokra-asunnot ovat kärsineet tilanteesta. Kustannukset ovat nousseet, tuet laskeneet – lopputuloksena vuokralaisten maksukyky ei riitä kattamaan sijoittajien tuottovaatimuksia, Marttila kiteyttää.

Rakentamisen kustannusrakenne on Marttilan mukaan kiristynyt liikaa. Tonttihinnat, suunnitteluratkaisut ja sääntely ovat nostaneet asumisen kokonaishintaa huomattavasti. Hän painottaa, että alalla ei kiinnitetty riittävästi huomiota kustannusten hallintaan silloin, kun markkina oli vielä kuuma.

Kolme suurta asuntorakentamisen muutosvoimaa

Marttila nostaa keskustelussa esiin kolme keskeistä muutosvoimaa, jotka ohjaavat asuntorakentamisen tulevaisuutta:

1. Väestörakenteen muutos: Nuoret pariutuvat myöhemmin tai eivät ollenkaan, lapsiluku on laskussa ja ikääntyneiden määrä kasvaa. Väestönkasvu syntyy maahanmuuttajista. Nämä muuttavat asumisen tarpeita perustavanlaatuisesti.

2. Uudet hallinta- ja omistusmallit sekä rahoitus: ASO-asuntojen rakentaminen on loppumassa ja tilalle tarvitaan uusia, uskottavia välimuotoja. Myös rahoitus tarvitsee uusia muotoja. Mitkä tahot voisivat jatkossa toimia hankkeiden mahdollistajina, esimerkiksi takaajana?

3. Epävarmuus uudeksi normaaliksi: Taloudellinen ja geopoliittinen epävakaus vaikuttaa koko alan arvoketjuun, tonttipäätöksistä riskienhallintaan ja sijoituspäätöksiin.

– Epävarmuus ei ole enää poikkeus, vaan uusi peruslähtökohta, johon pitää pystyä vastaamaan rakentamisessa, suunnittelussa ja sijoittamisessa, Marttila sanoo.

Sijoittaminen ei ole enää riskitöntä – ja rakentajien taidot punnitaan

Muuttuva markkina on vaikuttanut voimakkaasti myös kiinteistösijoittajiin. Tuottovaatimukset ovat olleet korkealla, eivätkä todennäköisesti palaa aiemmalle tasolle. Samalla asumisen arki on muuttunut – nopeampi vaihtuvuus ja jopa häiriökäyttäytyminen lisäävät vuokranantajien haasteita.  

Rakentajilta vaaditaan nyt entistä parempaa ymmärrystä asiakkaan liiketoiminnasta, kykyä optimoida suunnittelua ja taitoa hallita kustannuksia. Hartela on hakenut ratkaisua tähän kehittämällä yhdessä asiakkaiden kanssa erilaisia kumppanuuden malleja, jotka mahdollistavat paremman suunnittelun ohjauksen, aikataulujen hallintaa sekä kustannussäästöjä. Hanna korostaa, että asiakkaiden osallistaminen varhaisessa vaiheessa on kaikille osapuolille järkevä ratkaisu.

– Kun meillä on hyvät pohjat, ymmärrys asiakkaan tarpeista ja yhteinen tavoite, saadaan aikaan kokonaisuus, joka tuottaa arvoa ja vähentää epävarmuutta, Marttila sanoo.

Kuka määrittää, mitä on hyvä asuminen?

Kun markkinat muuttuvat, rakentamisenkin on muututtava. Hartela on vastannut tilanteeseen uudistamalla toimintamallinsa kysyntälähtöiseksi: suunnittelu lähtee asiakkaiden todellisista tarpeista, ei pelkästään tuotannon logiikasta. Vakioituja komponentteja ja tahtituotantoa hyödyntämällä on pystytty rakentamaan tehokkaammin ja hallitummin – mutta vain, jos olosuhteet sen mahdollistavat.

Marttila painottaa, että liiallinen sääntely estää parhaiden ratkaisujen skaalaamisen. Yksittäiset pilotit eivät muuta alaa, jos jokainen hanke on irrallinen.

– Tavoitteena ei ole kopioida samaa kerrostaloa joka paikkaan – vaan käyttää toimivaksi todettuja ratkaisuja joustavasti erilaisiin tarpeisiin, Marttila kertoo.

Samalla herää kysymys: kuka määrittää, mitä on hyvä asuminen? Kun kaikki tavoitteet, kuten esteettömyys, energiatehokkuus, valoisuus, akustiikka pyritään sovittamaan yhteen, syntyy helposti teknisesti moitteeton mutta käytännössä kallis ja kompromisseja täynnä oleva asunto. Sääntelyn ja ideaalien yhteensovittaminen voi johtaa asuntoihin, jotka eivät vastaa yksilöllisiä tarpeita. Tarvitaan joustavampaa ajattelua.

– Kun kaikki tavoitteet yritetään täyttää samassa asunnossa, lopputulos ei välttämättä ole hyvä kenellekään, Marttila tiivistää.

Marttilan mukaan rakennusala tarvitsee nyt rohkeutta kyseenalaistaa totuttuja rakenteita ja uskallusta kysyä: kenelle me oikeastaan rakennamme?

Luottamus, yhteistyö ja rohkeus – tulevaisuuden rakennuspalikat

Asuntorakentamisen tulevaisuus kolmen–viiden vuoden päässä on edelleen epävarma. Mutta epävarmuus voi myös avata mahdollisuuksia niille, jotka uskaltavat uudistua. Marttila kehottaa rakentajia ja sijoittajia tunnistamaan omat sokeat pisteensä – ja asettamaan yksilön tarpeet yhteiskunnallisten ideaalien rinnalle.

– Meidän täytyy rakentaa koteja, jotka toimivat asukkaalle – ei vain normien mukaan. Se vaatii luottamusta, yhteistyötä ja avoimuutta, Marttila lopettaa.

Kiinnostuitko yhteistyöstä?
Ota yhteyttä.